Aunque muchos propietarios creen que con tener la escritura de su casa ya están completamente seguros, existen riesgos legales que pueden poner en peligro su inversión. En Colombia, dos mecanismos jurídicos la Afectación a Vivienda Familiar y el Patrimonio Familiar permiten blindar los inmuebles ante embargos o ventas sin consentimiento.
Proteger el patrimonio familiar es una de las mayores preocupaciones de los propietarios en Colombia. Sin embargo, son pocos los que conocen las herramientas legales disponibles para evitar que una vivienda sea embargada, vendida o gravada sin autorización.
De acuerdo con el abogado Rafael Gómez Uribe, fundador de DERÁIZ ABOGADOS, existen dos figuras jurídicas que garantizan la seguridad patrimonial: la Afectación a Vivienda Familiar y el Patrimonio Familiar, ambas reguladas por la ley colombiana y con beneficios distintos según cada caso.
Afectación a Vivienda Familiar
Esta figura fue creada mediante la Ley 258 de 1996, modificada posteriormente por la Ley 854 de 2003, y protege el inmueble destinado a la residencia de una familia, impidiendo que pueda ser embargado o vendido sin el consentimiento de ambos cónyuges.
Solo se aplica a viviendas habitacionales, y quienes la soliciten deben estar casados o en unión libre por más de dos años. El trámite se realiza en notaría, mediante escritura pública, presentando documentos como certificado de libertad y tradición, paz y salvo predial y registros civiles.
Los costos oscilan entre $300.000 y $600.000, más las tarifas de registro que para 2025 ascienden a $28.100.
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Una vez inscrita la figura en el folio de matrícula inmobiliaria, la protección entra en vigor de forma inmediata. No obstante, si la vivienda está en hipoteca, puede ser embargada por el banco en caso de incumplimiento del crédito. Además, si el inmueble se arrienda, un juez podría levantar la medida, pues deja de cumplir su función de vivienda familiar.
Patrimonio Familiar
Regulado por la Ley 70 de 1931, el Patrimonio Familiar busca proteger los activos de una familia, evitando embargos y garantizando estabilidad económica, especialmente cuando hay menores de edad.
Solo se puede aplicar a inmuebles que no superen los 250 salarios mínimos legales mensuales vigentes (SMLMV), y puede ser constituido por matrimonios, uniones libres o incluso personas solteras con viviendas de interés social (VIS).
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El proceso también se realiza ante notaría, con requisitos similares a la afectación, y tiene un costo estimado de $300.000 a $600.000. Su levantamiento, en cambio, depende del tipo de familia: cuando hay menores de edad, debe hacerse ante un juez de familia y con intervención del defensor de familia.
A diferencia de la afectación, no se permite constituir Patrimonio Familiar sobre inmuebles hipotecados, salvo que se trate de una vivienda VIS, donde la protección se establece automáticamente.
Diferencias clave
Ambas figuras tienen propósitos de protección, pero difieren en su alcance:
- La afectación familiar requiere pareja y protege el inmueble frente a ventas o gravámenes sin consentimiento.
- El patrimonio familiar puede ser constituido incluso por personas solteras y hace el bien inembargable, con un límite de valor.
- Mientras que en la afectación el inmueble puede venderse con la firma de ambos cónyuges, en el patrimonio familiar solo puede hacerse tras levantar la figura.
Según el abogado Gómez Uribe, “elegir entre una u otra dependerá del tipo de vivienda, del estado civil de los propietarios y del nivel de protección que deseen. Lo importante es no dejar el patrimonio sin respaldo jurídico, porque una escritura sin estas medidas no garantiza su seguridad”.
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Para 2025, el valor máximo de una Vivienda de Interés Social (VIS) es de $213.525.000, equivalente a 150 SMLMV, y en estos casos el Patrimonio Familiar se constituye automáticamente al momento de la compra.
“Tener la escritura no es suficiente para proteger tu casa; sin las figuras legales adecuadas, podrías perder tu patrimonio ante una deuda o un trámite irregular”, advirtió el abogado Rafael Gómez Uribe, fundador de DERAÍZ ABOGADOS.
