Santa Marta, tiene un alza en el sector inmobiliario, lo que esta nueva aclaración por parte de la DIAN, puede afectar el sector comercial de los inmuebles.
Por: Juan Mozo De Lima
Redacción: EL INFORMADOR
Aunque tradicionalmente este impuesto se aplicaba principalmente a propiedades comerciales, la DIAN ha dejado claro que las zonas comunes de los conjuntos residenciales también están sujetas a IVA cuando generan ingresos por el uso de estos espacios.
Asimismo, los expertos explican que esto podría aumentar los cánones de arrendamientos en Santa Marta, “en mi opinión Sí. Es posible que el impuesto sobre zonas comunes impacte los cánones de arrendamiento. Si los costos de administración aumentan debido a este impuesto, los propietarios podrían trasladar parte de ese incremento a los arrendatarios. Esto dependerá de cada caso y de cómo los arrendadores ajusten sus tarifas”, explicó experta en bienes raíces, Marcela Herrera al EL INFORMADOR.
Hasta hace poco, muchos administradores de conjuntos residenciales asumían que estaban exentos de pagar IVA debido a que su actividad principal no era comercial. Sin embargo, la DIAN ha reiterado que cuando estos conjuntos alquilan espacios o prestan servicios con costo para terceros, deben tributar. Esta medida afecta a diversos espacios comunes que comúnmente generan ingresos, tales como:
- Parqueaderos arrendados a visitantes o personas externas.
- Salones sociales alquilados para eventos, tanto para propietarios como para externos.
- Gimnasios con membresías o cobro adicional.
- Zonas sociales como BBQ, Spa o restaurantes.
- Piscinas o canchas deportivas con tarifas de acceso.
Según un comunicado de la DIAN, las propiedades horizontales deberán tributar IVA por el uso de sus zonas comunes, específicamente cuando se cobre a los visitantes por el uso de los parqueaderos.
Asimismo, por medio del artículo 462 del Estatuto Tributario, el arrendamiento de espacios comunes como los parqueaderos genera ingresos para el conjunto residencial, lo cual se considera una actividad comercial sujeta a IVA y no simplemente un gasto de mantenimiento.
Por lo tanto, la DIAN instó a los administradores de conjuntos residenciales y edificios a actualizar su información en el Registro Único Tributario (RUT) y a implementar la facturación electrónica, ya que este proceso es obligatorio. El incumplimiento de estas disposiciones podría resultar en sanciones severas por parte de la entidad.
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Esta normativa, que antes solo aplicaba a propiedades comerciales o mixtas, ahora también se extiende a los conjuntos residenciales.
Sin embargo, en las propiedades con licencias turísticas, podrían estar estable si la temporada turística sigue en aumento, “Pienso que una posible disminución en la compra de propiedades dependerá de la rentabilidad percibida por los inversionistas. Si el mercado turístico sigue fuerte y los ingresos por alquileres compensan los costos, la demanda podría mantenerse estable”, Marcela Herrera, abogada y experta en Bienes Raíces.
Es importante que los administradores de conjuntos residenciales en Santa Marta mantengan actualizada su información en el Registro Único Tributario (RUT) y cumplan con la implementación de la facturación electrónica, ya que el incumplimiento de estas obligaciones podría acarrear serias consecuencias.
“Los administradores que no cumplan con la actualización del RUT o la implementación de facturación electrónica pueden enfrentar las mismas consecuencias que enfrenta cualquier sociedad o establecimiento de comercio
con estas obligaciones tributarias. Como, por ejemplo: multas por incumplimiento de obligaciones tributarias, no podrían operar legalmente y generar cobros a los residentes y si no cumples las directrices podrían enfrentar posibles sanciones de la DIAN por evasión de impuestos si manejan ingresos sin reportarlos correctamente.” Explico Marcela Herrera al EL INFORMADOR.
Cabe resaltar que, para cumplir con los nuevos requisitos fiscales establecidos por la DIAN, los administradores de conjuntos residenciales en Santa Marta deben seguir una serie de pasos específicos. Para ofrecer una orientación más precisa sobre cómo cumplir adecuadamente con estas normativas.
“Deben actualizar su RUT incluyendo las actividades económicas correspondientes, implementar facturación electrónica para servicios gravados y asegurarse de declarar correctamente el IVA. También es recomendable capacitarse en normativa tributaria y contar con asesoría contable para evitar sanciones. También recomiendo asesorarse con un Abogado experto en Derecho Tributario e Inmobiliario para estar al tanto de las repercusiones legales en las que pueden incurrir los representantes legales de las propiedades horizontales”, manifestó Marcela Herrera para EL INFORMADOR.
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¿Cómo evitar el pago de IVA?
Existen formas de evitar la aplicación del IVA sobre el arrendamiento de parqueaderos. La DIAN establece que, bajo ciertas condiciones, este servicio podría quedar exento del impuesto. No obstante, un funcionario de la DIAN se encargará de supervisar y verificar si el conjunto residencial cumple con los requisitos para la exoneración del IVA.
Según el Concepto Unificado 001 de 2003, el IVA se aplica a bienes y servicios sin tener en cuenta la identidad de las personas involucradas en la transacción. En este sentido, el impuesto se aplica según la naturaleza de la actividad económica, no del tipo de usuario. Por ejemplo, los servicios relacionados con el uso de áreas comunes, como el salón social, parqueaderos para visitantes o la piscina, no se consideran actividades lucrativas para los conjuntos residenciales y, por lo tanto, no deberían estar sujetos al IVA.
Sin embargo, si un conjunto residencial es encontrado omitiendo el pago del IVA por estos servicios, podría enfrentar sanciones, que incluyen multas y otras medidas administrativas.
Para evitar problemas con la DIAN, se recomienda a los administradores de los conjuntos residenciales buscar asesoría contable y fiscal, y mantenerse al tanto de posibles cambios regulatorios que puedan afectar la aplicación del IVA en este tipo de servicios.
Finalmente, la experta Marcela Herrera explica que, “la aplicación del IVA en zonas comunes de conjuntos residenciales no es una medida nueva, sino el reforzamiento de una obligación existente que la DIAN ha comenzado a fiscalizar con mayor rigurosidad. Aunque esta medida afecta la administración de los conjuntos, no impacta el uso gratuito de zonas comunes por parte de los residentes. Sin embargo, podría generar un incremento en costos administrativos que, eventualmente, podrían trasladarse a los propietarios y arrendatarios. Y pienso que el sector inmobiliario, especialmente en zonas turísticas como Santa Marta, deberá evaluar cómo este cambio afecta la rentabilidad de los proyectos y la demanda de vivienda en propiedad horizontal”
